|
|
| {{subiu_orn | }} |
{{subiu_num | }} |
{{subiu_orn | }} |
{{subiu_caps | }}
{{subiu_linha | }}
|
|
A estimativa do portal, e a rachadura que a visita viu
A Zillow comprou casas pelo preço que o próprio modelo calculou, baixou US$ 304 milhões em estoque e fechou o balcão em 2021.
|
O modelo estima, a visita é que confere
|
| ▼ |
| |
|
Aos 38 anos, o corretor de imóveis Aldair Bonfim Queirós abriu o notebook na cozinha de um apartamento vazio em Itajaí, numa tarde de 2024, e pôs lado a lado duas cifras: a estimativa automática que o portal publicava para a unidade, R$ 890 mil, e a conta que ele fechara na véspera com a trena na mão, R$ 742 mil.
A rotina dele era a mesma desde 2012. Chave no bolso, trena na mochila, três visitas por dia e um caderno com o que nenhuma ficha de anúncio registra: infiltração no forro da suíte, vizinho de obra sem fim, garagem onde só entra carro pequeno.
Os portais imobiliários passaram a publicar AVM (automated valuation model, o modelo automático de avaliação que calcula o preço de uma casa sem ninguém entrar nela). O cálculo cruza vendas recentes do entorno, metragem, ano de construção, quartos e registro público de transmissão, e devolve a cifra em segundos, de graça, na tela de quem procura.
O modelo acerta bem no miolo do mercado, onde há comparável de sobra: apartamento de planta repetida, prédio com dezenas de unidades iguais, bairro com venda toda semana.
O desvio mora na ponta. Casa reformada por dentro e feia por fora, terreno em aclive, unidade com vista bloqueada por prédio novo, imóvel de inventário com pendência na matrícula, ampliação erguida sem averbação: cada um empurra a cifra para cima ou para baixo, e o cálculo não percebe, porque ninguém abriu a porta.
Aldair saiu da disputa de quem anuncia mais rápido e entendeu que o serviço dele não era brigar com a cifra da tela: era documentar, cômodo por cômodo, por que aquele imóvel vale diferente do que o cálculo disse.
A travessia de hoje é de um corretor que viu a estimativa automática virar a primeira palavra de toda negociação, passou dois anos transformando visita em laudo e virou quem banco e inventariante procuram quando a cifra da tela não se sustenta.
Continue lendo ↓
|
|
|
|
I A história de quem atravessou
Da trena na cozinha vazia ao laudo que o cartório aceita
|
|
Dois anos convertendo visita em documento, 214 imóveis vistoriados em Itajaí e Balneário Camboriú, e diferença mediana de 11% entre a estimativa automática e o valor da escritura.
Aldair Bonfim Queirós tem 38 anos, mora em Itajaí e vende imóvel residencial desde 2012. O nome aqui vai trocado, e quem hoje paga pelo trabalho dele nunca tinha comprado esse serviço.
A receita mudou quando o cliente passou a chegar com a cifra pronta. Antes, o corretor abria a conversa de preço e ganhava 6% sobre a venda. Agora a conversa nasce na tela do portal, e ele vira quem confirma ou contesta uma cifra que as duas partes já decoraram.
Antes, comissão de 6% e 14 vendas em 2022: R$ 96 mil no ano
Depois da estimativa automática, mesma comissão e 9 vendas em 2023, com negociação travada na cifra da tela: R$ 61 mil no ano
A virada veio de um pedido de favor. Uma inventariante de Joinville herdou com quatro irmãos uma casa de 1978 no centro de Itajaí, viu R$ 1,2 milhão na estimativa do portal e recebeu uma proposta de R$ 880 mil. Ela pediu a diferença explicada por escrito, porque a partilha precisava de um valor que os cinco aceitassem. Ele montou uma vistoria de seis campos: cada cômodo com foto datada, metragem medida contra a da matrícula, obra não averbada, três vendas comparáveis com endereço e data de escritura, o que o comparável tem a mais e o ajuste em reais de cada item.
O retrato apareceu no fechamento do primeiro ano. Dos 214 imóveis, 168 ficaram dentro de 8% da estimativa automática. Os outros 46 saíram da faixa: 19 por obra não averbada, que o registro público não enxerga; 15 por comparável puxado de bairro vizinho de perfil diferente; e 12 por defeito físico visível só de dentro, do tipo infiltração em laje e fundação com recalque.
Aldair passou a entregar um laudo de divergência por imóvel: foto datada de cada cômodo, matrícula atualizada, comparáveis com número de escritura, ajuste item a item em reais e a cifra final com a memória de cálculo aberta.
|
A corretagem cobrava duas tarefas ao mesmo tempo, pagas juntas na comissão de venda. Uma era estimar o preço, que o modelo estatístico faz mais rápido e de graça. A outra era a vistoria presencial, com foto, medição e memória de cálculo, e essa vistoria sumiu do serviço sem reaparecer em nenhum outro lugar.
|
Com o laudo na mesa, os cinco herdeiros fecharam a partilha em R$ 934 mil, e o cartório aceitou a memória de cálculo como base do inventário. Contado ao advogado da família, o caso rendeu dois escritórios de sucessões ligando no mesmo mês.
A proposta nova saiu com a unidade trocada para imóvel vistoriado:
Laudo de divergência de estimativa, com vistoria fotográfica, matrícula conferida e três comparáveis: R$ 1.850 por imóvel
Parecer de valor para inventário, com memória de cálculo aberta a todos os herdeiros: R$ 3.400 por processo
Contrato mensal de triagem para comprador institucional, até 12 imóveis no mês: R$ 9.600
Dezesseis meses depois daquela tarde na cozinha vazia, com três compradores institucionais e dois escritórios de sucessões em contrato de ano, Aldair fechou um mês em R$ 21,3 mil: 1 triagem, 4 laudos e 1 parecer.
|
|
|
|
|
II Radar de Automação
A Zillow comprou pelo próprio cálculo e parou em 2021
|
|
A automação não apagou o corretor. Ela apagou a etapa de estimar o preço, deixou exposta a que depende de alguém entrar no imóvel e documentar o desvio, e virou produto o que a corretagem entregava embutido na comissão: a vistoria com foto, medição e memória de cálculo.
|
O radar de hoje está na avaliação com comparável abundante. Apartamento em prédio grande, bairro de liquidez alta, unidade sem reforma fora do padrão: o cálculo cruza as vendas registradas, ajusta por metragem e andar e chega perto o suficiente para virar âncora da conversa.
A empresa que levou esse cálculo ao limite foi a Zillow Group, dona do portal imobiliário mais acessado dos Estados Unidos. Em 2018 ela ligou o Zillow Offers, braço de iBuyer (comprador instantâneo, a empresa que compra a residência direto do proprietário, reforma e revende), e passou a comprar casas pela cifra que o próprio modelo calculava, sem balcão.
O encerramento veio em novembro de 2021. A Zillow Group informou aos acionistas, no balanço do terceiro trimestre, baixa contábil de US$ 304 milhões no estoque de residências compradas acima do preço de revenda, desligou o Zillow Offers, cortou cerca de um quarto do quadro, algo perto de 2.000 pessoas, e ficou com milhares de casas para liquidar.
|
"A imprevisibilidade na projeção de preço de casas supera em muito o que tínhamos previsto."
Rich Barton, carta aos acionistas do Zillow Group, terceiro trimestre de 2021
|
A compra direta funcionava enquanto o desvio de cada residência se compensava na média da carteira. Quando o modelo passou a errar na mesma direção em milhares de imóveis, cada compra torta virou casa parada no estoque.
O preço relativo se inverteu. Estimar virou capacidade instalada de portal, de graça em qualquer bairro com registro público. Provar que um imóvel foge da estimativa, com foto datada e comparável nomeado, custa o que custa quem entra na casa.
Imóveis vistoriados no primeiro ano de operação do laudo, 214 no total
Imóveis fora da faixa de 8% da estimativa automática, 46 no total
Desses, casos de obra erguida e não averbada na matrícula, 19 no total
A própria Zillow publica a margem do seu Zestimate (a estimativa de valor que ela calcula para cada casa): erro mediano perto de 2% em imóveis anunciados, onde existe preço de oferta para calibrar, e algo em torno de 7% em imóveis fora do mercado. Numa casa de R$ 800 mil, 7% são R$ 56 mil, e essa diferença decide se o negócio fecha ou se a família trava a partilha.
Quem segue pago por comissão é pago por uma intermediação que a tela começou sem ele. Quem é pago por imóvel vistoriado é pago por um documento que o banco anexa no crédito e o cartório aceita no inventário.
|
| |
|
